美国房产市场成熟、法律公开透明,购房程序要比其它国家相对简单明了。只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易——你可以购买任何类型的房产,不论是新房还是二手房,公寓还是别墅,并且在整个交易过程中,也没有任何针对外国人的税费方面的歧视政策。

美国房产购买流程

美国房产过户流程完全由第三者来把握和监督完成。其中中立的第三者,就是托管交易公司 (Escrow Company) 、产权保险公司 (Title Insurance Company) 以及专职房地产的律师事务所。买卖双方签字,卖方送出产权 (Title) ,买家的自备款和银行的贷款全部进到这个中立的交易公司,最后由这个"中间人"完成交易的法律程序,就算有产权不清的情况,例如交付了款项却发现物业遭到卖方的债权人抵押,产权保险公司也会出面解决。所以,买方不必担心钱付出却拿不到物业的风险,卖方也不用担心转移了户名却拿不到或拿不齐交易款项的风险。

  • 1:确定意向
  • 2:选择项目
  • 3:贷款预批
  • 4:签署合同
  • 5:房屋检查
  • 6:产权调查
  • 7:申请贷款
  • 8:购买保险
  • 9:产权过户

确定购房目的

决定去美国买房,首先要确定这套房子是用来自住还是投资?买房目的不同,挑选房产的标准也不同。如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资,更多考虑的是未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。

选择购房项目

决定好意向后,买家就可以选择合适的购房项目,完成相关购房事宜。 在美国,买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的,所以对于不了解当地情况的买家来说,通过专业的经纪人进行交易更为放心一些。

拿到贷款预批

中国人在美国买房可以申请贷款,但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子,买家需要先取得银行给出的贷款预批信(pre-approval letter),确定自己能够贷到的金额之后,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间,卖家可能没有耐心等待。目前,大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款,这也是他们在当地购房的优势,因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。

签署购房合同

经过一段时间的选房、看房之后,当遇到心仪的房子,经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后,经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致,则可以签署正式的购房合同。此时,买家需要支付房款的20%作为首付款,这笔资金会存入第三方监管账户中。

房屋检查

房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房,在签订购房合同之后,一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查,并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题,买家也可以选择取消房屋交易。

产权过户调查

在签署购房合同大约两周后,美国专业的产权过户机构会进行过户调查,主要调查卖方的产权是否清晰,确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。

申请贷款

买方向贷款机构提出贷款申请后,第三方评估机构会对房屋进行估价,如果估价低于房屋成交价格,买家可以与卖家协商降低房价或者直接取消合同。如果买家临时申请不到贷款,也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金,主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。

购买房屋保险

在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房,贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险项目,在自然灾害频发的地区,还需要投保一份自然灾害险,例如美国南部地区要加保飓风险,加州要加保地震险等。

产权过户

在拿到产权过户文件后,买方会将尾款打到第三方监管账户中,之后进行产权过户。大概两周左右的时间,买方就可以拿到地契。地方政府的网站半年左右会更新一次,购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。

美国房产贷款办理

没有美国身份的海外人士,大多数的美国银行是不会受理贷款的,原因是没有社会安全号码(SSN),没有信用分数,银行无法评估贷款风险。房地美等房屋贷款政府机构也不会购买这类型的贷款,所以只有小部分Portfolio Lender愿意接受这款类型的房贷。

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贷款产品

办理银行:汇丰银行等;    
首付额度:最低40%    
贷款额度:30万美元~1500万美元    
利率区间:4.25%~5.125%

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申请材料

收入证明:公司证明信+工资单
银行推荐信:任何银行都可以开具
身份证明:护照和签证
资金证明:存有超过首付金的美国银行账户

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其他注意事项

在美国购房贷款,银行会审查申请人在美国银行账户内两个月的bank statement。如果这两个月有大笔的资金进账,需要追溯来源。所以,需要准备好这两个月的转账记录和账户信息。

美国房产投资各阶段税费

美国房地产市场商业化历史悠久,法律齐全,税费也比一般国家多。特别是房产税,是一个在其他常见投资目的国家比较少见的税种,对投资者而言,是持有环节非常重要的一笔支出,但是实际税负并没有传闻的那么高。

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交易环节

一次性费用,主要有交易税、交接费、土地产权登记费、产权保险等。 最主要是交易税,税率约为2%。

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持有环节

每年都要收取,主要有房产税,保险费,物业费等。最主要的是房产税,各州不同,一般为相当于买价的1%左右。如果有出租收入,还需要缴纳个税。

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出售环节

依据房地产出售所获得的差价收入征收;实行超额累进税,税率分15%、25%、34%、35%四档,税基为房产投资的净利润。

美国各州和地区的房产税税率图

去美国什么地方买房子?

中国人购买美国房产首选区域是加州,原因应该是加州里中国近,并且加州中国人较多。与中国人不同,加拿大和英国的购房者有近四成的投资在佛罗里达州,墨西哥人偏爱德克萨斯州,占比超过3成。

中国买家投资美国房产的主要目的地
说明:中国包含台湾地区和香港地区
买什么价位的房子?

海外投资者的平均购买价格为47.75万元,购买中位价是27.74万元;中国投资者的购买均价高达93.66万元,购买中位价是54.21万元。原因是因为中国投资者购买的住宅主要在那些房价更贵的地区,例如加利福利亚、华盛顿和纽约。

海外投资者购房价格分布
买什么类型的房子?

美国房市中四种最常见的房屋类型:独立屋[Residential single- family homes]:类似别墅的概念。产权公寓[Apartment]:这里的公寓和国内的公寓概念不同,这里的公寓指买下一整栋楼,然后统一管理,出租每个单元。连体公寓[Condominiums ]:这里的Condo就是国内的公寓的概念,就是你买一栋楼的其中一个单元。联排别墅[Townhouse]:就是国内的联排别墅的概念。其实,独立屋最适合普通投资者购买,不仅房屋总价不贵,而且是最受美国家庭喜欢的房屋类型,出租也最容易,因此适合于各种类型的投资者,尤其是普通投资者。需要提醒的是,虽然有些独立屋在外观上和别墅差不多,但美国的独立屋中也有非常老旧、需要修缮的,为此,大家在购买时千万要提前做好验房工作。

海外投资者购房类型分布
数据来源:美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)出版的《2016 Profile of International Activity in U.S. Residential Real Estate》

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